拿出全國領先的“山西方案”
我省大膽探索實現房屋“帶押過戶”
拿出全國領先的“山西方案”
我省大膽探索實現房屋“帶押過戶”
近年來，人民群眾生活水平逐步提高，對剛性、改善性住房需求更加迫切。但是在二手房交易過程中，已辦理了貸款的房屋，由於賣方需要提前結清舊的貸款，買方需要辦理完成過戶才能申請新的貸款，導致很多群眾在房屋買賣過程中需要使用“過橋資金”，或者提前將部分預付款支付給賣方用於償還貸款，從而導致購房成本增加。甚至出現賣方拿到預付款后，不去償還貸款引發買賣糾紛等情況，給很多群眾造成了極大的困擾。
民之所盼，政之所向。2022年年初，省自然資源廳自然資源確權登記局（以下簡稱“省自然資源廳確權登記局”）和相關省級銀行負責人組織學習民法典有關條款，解讀“抵押財產、抵押轉讓、帶押過戶”等相關政策，並圍繞事關群眾利益的不動產過戶抵押問題進行了熱烈討論。與會人員達成一致意見：就是通過省級合作協同機制，研究探索通過最簡單便捷、安全可靠的方式，實現房屋“帶押過戶”，拿出全國領先的“山西方案”。
出台新政
百姓期盼願景成破題出發點
“二手房跨行貸款轉移登記隻需要跑一個窗口就能辦成，‘帶押過戶’真的是一項利民便民的好政策。”11月初，家住晉中市榆次區的楊女士拿到了我省“跨行抵押過戶”的首本不動產權証書，這是我省推動“帶押過戶”政策落地的新探索。
“我們不動產登記部門就是要想群眾之所想、急群眾之所急、解群眾之所困，持續推出更多利民便民好政策，讓人民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續。”省自然資源廳確權登記局副局長尉伯瀚表示。
省自然資源廳與省稅務局、多家省級銀行建立了長期合作協同機制，在不動產登記領域陸續出台一系列利民便民好政策，構建不動產登記領域黨員模范先鋒服務體系，成立“重大項目不動產登記合作專班”，建立“互聯網+不動產登記”系統聯席會議機制。近日，省自然資源廳會同省稅務局和12家省級主流銀行印發《關於開展不動產“帶押過戶”的通知》，正式推出全省不動產“帶押過戶”新政策。
按照“帶押過戶”“山西模式”程序設計，整個不動產交易過戶和貸款過程中，賣方無需提前還清貸款解除抵押，買方也無需先辦理過戶再申請新的貸款，全面實現“交易、登記、稅費、貸款”等多項業務“打包辦”“一次辦”，辦理流程更便捷、資金監管更安全、部門協同更密切，辦事群眾可以同步拿到不動產証書和銀行的抵押權証明，實實在在增強了群眾辦事的“體驗感”。
重大意義
助力復工復產成工作落腳點
“‘帶押過戶’方便了辦事群眾，減少了交易成本，降低了交易風險，為全面助力復工復產，推動房地產交易市場健康發展，推動經濟運行持續好轉，努力實現質的提升和量的合理增長起到積極作用。”山西轉型綜改示范區不動產登記中心李志東講道。
據省自然資源廳確權登記局相關負責人介紹，我省推出的“帶押過戶”主要呈現六大特點：
一是助力復工復產，利民便企更接地氣。當前，疫情防控進入新階段，我省“帶押過戶”政策出台，能夠在最大限度減少人員流動情況下，讓群眾及時辦理不動產登記和貸款業務，有利於撬動房地產市場穩定向好發展，有利於推動群眾盡快恢復正常生產生活秩序，有利於營造良好營商環境，是自然資源領域推動經濟運行持續好轉的利好政策。
二是實施業務“打包”聯辦，登記服務更加便民。我省“帶押過戶”流程中，除了正常貸款審批，買賣雙方和相關銀行人員隻需到登記機構一次，就能完成全部事項申請工作。完成審核登簿后，証書可以通過郵政寄遞的方式送到買方家中，實現群眾“最多跑一次”。預計到2023年年底，在省級“互聯網+不動產登記”系統平台上線“帶押過戶”模塊，實現全業務全流程網上辦，讓群眾“一次都不跑”拿上不動產權証書。
三是推出多種貸款模式，貸款形式更加靈活。按照我省“帶押過戶”業務流程，買賣雙方既可以按照原有的貸款利率和貸款額度，將賣方剩余的貸款由買方負責還清，也可以對貸款額度和利率進行重新核定，按照當前利率和額度執行。這種方式能夠最大限度滿足群眾在房屋買賣過程中的實際需求，特別是在目前放貸利率持續走低的背景下，更能滿足購房群眾的多元化需求。
四是推動銀行同業互信，資金管理更加安全。“山西模式”的“帶押過戶”是通過辦理抵押權轉移登記和抵押權變更登記，由買賣雙方的貸款銀行直接負責資金劃轉和貸款結清，辦理過程中新的抵押權不設立、舊的抵押權不注銷。對於購房群眾來說，買方不需要將資金轉給賣方負責還清貸款，資金安全有保障。對於銀行來說，買賣雙方貸款銀行的資金劃轉及貸款清償是“銀行對銀行”，銀行之間建立了同業互信機制，不存在違約風險，抵押權完整覆蓋整個流程，不存在抵押物懸空風險，並且設立抵押權在先，發放資金在后，貸款銀行的資金安全有保障。
五是減少中介機構干預，過戶費用更加低廉。目前在“帶押過戶”流程中，通過銀行間結轉資金來保障資金安全，不存在指定中介機構負責資金提存，省去中介機構相關費用，降低了群眾過戶成本。
六是聯合多家銀行發文，覆蓋范圍更加廣泛。“帶押過戶”政策是省自然資源廳與中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、招商銀行、興業銀行、光大銀行、平安銀行、省農村信用社聯合社、晉商銀行、山西銀行等12家銀行共同印發的。下一步，省自然資源廳將繼續與其他銀行對接溝通，持續擴大支持范圍，力爭將所有在我省開展房屋貸款業務的銀行全部納入。
省自然資源廳確權登記局相關負責人表示，不動產“帶押過戶”是解決人民群眾最關心最直接最現實利益問題的關鍵一招，是建立健全“清零行動”長效機制的積極探索，也是助企紓困和支持房地產市場健康平穩發展的有力舉措。下一步，將會同有關部門加快推動不動產“帶押過戶”落地見效，最大限度支撐人民群眾剛性、改善性住房需求，進一步提升人民群眾的獲得感和幸福感。
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民法典第四百零六條規定，“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”
“帶押過戶”是指不動產轉移登記時，通過“流程再造、銀行互信、合並辦理”實現不動產權和抵押權同步進行轉移，讓群眾一手領取不動產權証書、一手拿到房屋抵押權証明。
本報記者 關振瑛
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