遭遇租房糾紛時 看法律如何幫你
記者採訪行業知名律師，為租房者提供詳細的租房、維權建議
遭遇租房糾紛時 看法律如何幫你
記者採訪行業知名律師，為租房者提供詳細的租房、維權建議
時下進入租房旺季，但與往年有所不同，今年的租房一族，面臨著激烈的就業競爭壓力以及疫情壓力，頻頻遇到中介或房東的“霸權”。
近日，山西晚報記者在採訪中發現，租房者感覺租房中的不穩定因素增加，例如，不少房客面臨著房東漲房租、租房遇到黑中介、退租不退押金等亂象。對此，山西晚報記者採訪了多位行業內知名律師，給租房者一些詳細的租房、維權建議。
退租時押金被扣除大部分 想要維權卻面臨舉証難
近幾日，太原市民張先生為自己租房的不快經歷，四處維權無果。
他告訴山西晚報記者：“我之前通過一個小型中介公司，在太原市西中環附近老舊小區租了3年的房，房源是全托管，所以從來沒有接觸過房東。所有房款、押金都交給中介。今年正常退租，中介經紀人收走租房合同后，以我在入住期間未交物業費、垃圾費等多種費用為名，扣除了一大部分押金。但3年前租房時，中介在介紹房源時就已說明我租住的小區無物業費等雜費。這種情況下，我該如何維權？走法律訴訟是否可行？”
上海瀛泰律師事務所翁冠星律師表示：上述租客雖然可維權，但維權難點主要在於証據和執行，因為過去3年中介經紀人的“無物業費等雜費”承諾，在舉証方面難度極大。
山西晚報記者走訪多個房產中介后了解到：租房者的押金通常是通過微信、支付寶轉賬的方式支付，即便中介方不提供合法的收據，該事實亦比較容易証明。“我愛我家”一位中介經紀人坦言，上述案例中，問題在於中介承諾過的所謂“無雜費”優惠，這些承諾通常是業務人員為了“拉業績”而隨口“忽悠”，既沒有書面合同的保障，事后也很難約束到中介公司本身。
張先生找過中介公司，對方表示“工作人員擅自決定，現已離職”，一句話讓張先生啞口無言。中介公司以員工是“臨時工”為借口，推脫自身監管責任的情況時有發生。按照民事訴訟法“誰主張誰舉証”的規定，租房者遇到此類事件承擔的舉証責任非常重。另外，維權成本過高，甚至高於被扣押金本身這一事實，也使得很多人選擇“息事寧人”的方式，放棄維權。
對於試圖以各種費用為名扣除押金的行為，翁冠星建議租房者要有“堅持到底”的維權精神，不要因為怕麻煩或者成本太高而放棄維權，這其實是助長了很多無良中介的囂張氣焰。記者了解到，很多無良中介就是通過廣撒網的方式，在每個租房者身上截留數千塊錢。即便有10%的租客選擇維權並成功，對他們來說也是穩賺不賠。
律師提醒廣大租房者，維權的成本並沒有那麼高，法律法條和司法解釋的查詢是免費的，法院立案窗口還有專人輔導填寫表格，需要走法律訴訟途徑維權的可以通過各法院微信小程序等線上立案。証據的制作和組織，可向律協或律所尋求法律援助等。
需要注意的是，租房者遇到中介“霸權”需要起訴，要做到訴求清晰明確，不能把幾個不同類型的請求混合提出，比如退押金和賠償損失，這是基於不同基礎的請求權，大部分情況下需要擇一請求。
遭遇惡意漲租、被驅趕等情況 租房者有法律保障
太原市之前因疫情防控進行封控管理期間，幾位租房者遇到了這樣的事：房東肆意漲房租，甚至還有要漲電費、水費的。有租房者咨詢山西晚報記者：這種情況該如何處理？在疫情封控期間房租到期，房東曾以驅趕租客、強制收房等為由逼漲房租，租房者是否能維權？
華貿硅谷所律師李寧表示：對付惡意漲租、驅趕等情況，租房者是有法律保障的。
根據《民法典》規定，租賃期在6個月以上，應當採取書面形式訂立合同。對於書面約定有租金的，當事人未採用書面形式且無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。即便在疫情暴發之前，對於訂立過書面合同的，約定租期1年，月付或者季付，房東應當嚴格遵守合同約定，不能隨意漲租﹔對於僅口頭約定租金但沒有簽訂書面合同的房屋租賃，由於約定期限不明，應當按照不定期租賃對待，房東需要漲租，應提前和租房者溝通。無法與租房者協商一致的，不能立即要求其離開﹔雙方經過協商，租房者認可房租可續約，若租房者堅持不認可且長時間不交房租，房東可追究其侵權之責。
疫情封控期間，房東以租金不能達成一致為由，強行驅趕租房者的，不但於法無據，還有可能涉嫌違反傳染病防治法、社會治安管理相關法規及疾控的有關規定，租房者可明確提出居住到封控解除為止。律師表示，疫情防控封控居住期間，租房者應支付合理的租金。如果因“強制收房”導致租房者人身權利或財產權利受到損害的，隻要有証據証明，均可以向房東主張侵權損害賠償。
山西晚報記者搜集了近幾年的律師事務所案例發現，新冠肺炎疫情防控期間，律所處理過最多的包括租金金額的糾紛、房東要求租客騰退房屋而引起的糾紛等。租房者通過訴訟和談判維護自身合法權益的案例，能夠給讀者們一些啟發。
翁冠星表示，對於初次租房或經驗不足的租房者們要注意，看房不要貪便宜，便宜無好貨。太原不動產租賃市場已經發展得比較成熟，不同配置不同地段的房屋的租金價格，其實在網上都有參考價格范圍。對於明顯低於市場價的房屋，承租人一定要謹慎租房。
租房一定要簽書面合同，所有的優惠措施，必須白紙黑字落實在書面文件上。切莫輕信中介和租賃平台工作人員的口頭承諾。中介經紀人不是房東，也只是短期的打工人，如果離職則無法取証，即便真的有福利，也不可能是這些經紀人們能夠許諾的。
簽訂合同時，要仔細閱讀合同條款，及時發現裡面的條文陷阱。事實上，格式合同是可以修改的，對於明顯不利於承租人的格式條款，盡管法律上有相應救濟措施，但是還是建議承租人強烈要求修改。如果在主張過程中發現中介公司態度強硬，不好商量，完全可以換一家中介或房東。
在押金問題上，租房者要注意，押金額度通常是一個月的租金，房租半年付或者一年一付。也有房東要求租客交納兩個月的押金，租金卻可以按月付，但這樣看似輕鬆的付租金方式，可能存在問題，即房東非本人，冒借他人房子騙取押金的騙子。
租房者在簽訂租房合同時，要把付款方式、租金標准、物業水電等費用、租期未到租客提前退房或房主提前收房的違約責任明示在合同中，並查驗房東的房本和本人身份証是否一致。如通過中介租房，簽約乙方名稱須為中介公司全稱，付款賬號與中介公司對公賬號一致，付款不能微信或電子轉賬給經紀人個人。房租、物業等各類所謂的優惠要留下証據，否則維權會很難。
山西晚報記者 張磊
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