專家談部分城市試點房屋養老金制度
依法給房屋養老籌集資金延長其壽命
專家談部分城市試點房屋養老金制度
依法給房屋養老籌集資金延長其壽命
前不久，住房和城鄉建設部相關司局負責人就社會關注的房屋養老金相關問題進行權威解讀時稱：“我部在部分城市開展房屋養老金制度試點，目前各有關城市正在積極探索。”
根據住房和城鄉建設部發布的信息，房屋養老金，是為了解決住宅共用部位、公用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造、體檢等而設立的儲備資金，由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。
接受《法治日報》記者採訪的專家指出，住房和城鄉建設部在部分城市開展房屋養老金制度試點的背景，是我國房地產市場處於存量房時代，早期開發的建筑物及其附屬設施逐步老化，日常維修問題增多，住房安全隱患比較突出。建立房屋養老金制度，能夠保障房屋全生命周期的安全。
受訪專家認為，法律法規建設是建立完善房屋養老金制度的保障。在法律層面，可以制定“區分所有建筑物管理法”或者“建筑物區分所有權法”，將房屋養老金制度納入其中;在法規層面，各城市應該出台房屋養老金制度的法規規范，將房屋養老金的定義、用途、資金來源以及個人賬戶與公共賬戶的關系等予以進一步明確。
老房子正越來越多
安全隱患比較突出
事實上，房屋養老金並不是被首次提及。2022年5月，國務院辦公廳印發《全國自建房安全專項整治工作方案》，在“建立長效機制”部分，提出“完善房屋質量安全強制性標准，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度。”
2023年以來，住房和城鄉建設部更是多次提出研究探索房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，並在多個城市政府推進試點。
2023年3月，住房和城鄉建設部等15部門聯合發布《關於加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點。5月，住房和城鄉建設部到江蘇省南京市調研房屋養老金制度建設工作。6月，住房和城鄉建設部負責人強調探索建立房屋養老金制度……
此外，住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心綠色建筑發展處負責人公開的數據顯示，截至2022年底，我國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，預計到2040年前后這一比例將近80%。
對此，首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池認為，這正是我國探索房屋養老金制度試點的背景，即我國房地產市場處於存量房時代，老房子越來越多，安全隱患比較突出，影響到老百姓的生命財產安全以及生產生活。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認為，在存量房時代，存量住房的維護是個大問題，需要建立像房屋養老金這樣的配套制度。
在北京市中聞律師事務所合伙人任晨光看來，除了我國早期開發的建筑物及其附屬設施逐步老化進入了大修和更新改造時期導致日常維修問題增多之外，房屋安全領域出現的一些重大事件，也是探索房屋養老金制度試點的重要原因。比如不少老舊住房當初在規劃、設計、建筑材料、建造工藝等方面存在不足，當下出現了結構不穩、屋面滲漏、外牆脫落等隱患或問題。
延長房屋使用壽命
彌補維修基金不足
在國務院新聞辦公室8月23日舉行的新聞發布會上，住房和城鄉建設部負責人表示：研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。房屋養老金的話題隨即引發社會廣泛關注。
房屋養老金是什麼?其資金來源是什麼?又有哪些作用?
8月26日，住房和城鄉建設部相關司局負責人就有關問題進行權威解讀稱，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。公共賬戶按照“取之於房、用之於房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。
至於房屋養老金的用途，其個人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規定，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用於房屋體檢和保險等支出。
北京聯合大學應用科技學院教授李凌介紹，從房屋養老金的名字可以看出，正如同人到老年需要養老金維持生活一樣，房屋在使用一定年限后，也會出現各種問題，如屋頂滲漏、電梯故障、外牆脫落等。此時，房屋養老金就像人的養老金一樣，能夠為房屋的維修和保養提供資金保障，確保房屋能夠正常使用並延長使用壽命。
李凌進一步解釋說，從資金性質上說，就像養老金隻能用於養老一樣，房屋養老金也能用於特定的房屋維修和更新改造項目等，專款專用，保障房屋的質量和安全。
實際上，根據原建設部和財政部聯合發布的《住宅專項維修資金管理辦法》，針對商品住宅、售后公有住房住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，我國已建立了住宅專項維修資金制度。
同樣都是用於房屋維修等用途，其和房屋養老金之間有何聯系?
任晨光認為，現行住宅專項維修資金制度在實踐中存在一些問題。在物業管理制度上，我國並沒有建立小區的業主共有資金賬戶，在業主委員會成立比較困難的情況下，小區的物業費、住宅專項維修資金等如何使用，大多數業主並不清楚，業主也沒有參與決策，所以在住宅專項維修資金被物業公司用完而需要業主掏錢時，經常會遭到業主反對。
“由政府建立住房養老金公共賬戶，資金由政府籌集，或能在一定程度上彌補住宅專項維修資金不足的問題。”任晨光說。
地方出台專門規定
業主參與支出決策
受訪專家認為，我國建立房屋養老金制度意義重大，可以提升房屋的安全等級，延長房屋壽命，提升居民居住水平和居住體驗，使老房子同樣成為宜居安全的好房子。此外，再加上房屋體檢與房屋保險制度的設立，使事后管理變為事前預防，減少了房屋安全風險的發生。
如何才能推進房屋養老金制度落地?目前，一些地方的試點已經開展。
今年年初，青海省住房和城鄉建設廳曾發文表示，鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮老舊小區改造等城鎮保障性安居工程項目開展房屋體檢、養老、保險“三項制度”探索試點。2024年6月，天津市在濱海新區試點房屋養老金制度並印發《天津市濱海新區房屋養老金管理辦法(征求意見稿)》。2024年8月，上海市給出了探索實施“三項制度”推進時間表：今年先行在浦東等區開展試點，明年將在全市范圍推開。
趙秀池認為，試點城市在推行房屋養老金制度時，需要加大宣傳力度，特別是明確公共賬戶來源於政府財政補貼，不需要個人出錢，也不會增加個人負擔，減少試點推行障礙。將房屋養老金制度比作養老金制度，籌集房屋“養老”資金，加強房屋安全管理，保証房屋的正常使用並延長房屋壽命，這樣解釋容易被老百姓理解。
任晨光建議，如果確定使用房屋養老金制度這個名稱，相關部門可以考慮推動降低舉行小區業主大會會議的門檻，方便成立業主委員會和形成業主大會決定，動用房屋養老金對房屋進行體檢、維修等。同時，推動建立每個小區的業主共有資金賬戶，逐步將小區物業費、公共收益、住宅專項維修資金等全部統一歸集到小區業主共有資金賬戶，賬目公開透明，讓業主參與小區費用支出的決策，杜絕物業公司繞過業主大會和業主委員會直接動用房屋維修資金。
“建立小區業主共有資金賬戶后，由業主委員會細水長流地每年向業主歸集小金額的住宅專項維修資金，而不是一次性歸集一筆金額較大的住宅專項維修資金。在此前提下，政府再建立公共賬戶作為補充，承擔一些建筑物及其附屬設施的體檢工作，這樣會更好。”任晨光說。
任晨光還提出，還有一些地方亟待法律明確。比如，用財政資金替部分小區的房屋做體檢和維修是否合適?如果房屋體檢發現問題，建筑物或共用設施需要大修，業主不願意續籌住宅專項維修資金怎麼辦?政府的公共賬戶能否負擔得起全部維修資金?
此外，任晨光認為，應該制定“區分所有建筑物管理法”或者“建筑物區分所有權法”來規范房屋養老金制度，將房屋養老金制度納入其中。
在趙秀池看來，法律法規建設是建立完善房屋養老金制度的保障，各城市應該出台房屋養老金制度的法規規范。各城市可以結合《住宅專項維修資金管理辦法》出台地方性房屋養老金管理辦法，將房屋養老金的定義、用途、資金來源，個人賬戶與公共賬戶的關系等都予以明確規范，既有利於房屋養老金制度的建立與完善，也有利於消除誤解與歧義。
本報記者 陳磊
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